Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở & những điều cần biết

Published by dautunhadat,

Một trong những băn khoăn mà Đầu Tư Nhà Đất nhận được nhiều nhất hiện nay là về chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Chi phí này bao gồm những khoản tiền nào? Nhằm giúp bạn đọc giải đáp thắc mắc, trong bài viết này, chúng tôi sẽ gửi tới các bạn câu trả lời cụ thể nhất cho vấn đề này.


Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là gì?

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được định nghĩa là khoản tiền mà người chuyển đổi cần phải nộp cho cơ quan nhà nước khi muốn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể là chuyển từ đất canh tác/ trồng trọt sang để ở.

Đất nông nghiệp loại nào được chuyển đổi sang đất ở?

Trên thực tế, đất được phân loại thành rất nhiều loại hình khác nhau. Theo điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định về việc "Chuyển đổi mục đích sử dụng đất" thì:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước gồm:
  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
  • Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Từ đó có thể hiểu, đất nông nghiệp muốn chuyển đổi sang đất ở cần có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật.


Cách tính mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định của Nhà nước thì phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được xác định như sau:
+ Chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở được tính theo công thức:
  • Phí chuyển đổi = 50% (giá trị đất tính theo giá đất ở - giá trị đất tính theo giá đất nông nghiệp)
+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
  • Phí chuyển đổi = giá trị đất tính theo giá đất ở - giá trị đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Từng địa phương sẽ có bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư cụ thể. Đặc biệt, đối với trường hợp đầu tư, người mua nên kiểm tra kỹ càng về nguồn gốc đất, tránh tình trạng mất tiền oan như mua bán đất kinh doanh trá hình ở Biên Hòa, đổ tiền vào dự án đất nền nhưng thực tế đất chỉ thuộc diện đất sản xuất, kinh doanh.

Các khoản tiền cần nộp khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất

Thuế suất của việc chuyển nhượng bất động sản thường là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần (căn cứ theo điểm c tiểu mục 1.2 mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT)
Cách tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
  • Nếu cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở thì sẽ được miễn thuế TNCN.


Lệ phí trước bạ

Theo quy định, mức lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Và được tính như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %

Lệ phí địa chính

Là khoản thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính thu từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ theo điều kiện cụ thể và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương sẽ có mức thu theo quy định phù hợp. Mức thu tại các quận thuộc thành phố thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh như sau:
  • Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ có mức thu không quá 100.000đ/ giấy với cấp mới và không quá 50.000đ/lần cấp đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
  • Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất nhưng không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì áp dụng mức thu không quá 25.000đ/ cấp mới; không quá 20.000đ/cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai có mức phí không quá 28.000đ/ 1 lần.
  • Mức phí của trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính sẽ không quá 15.000đ/ 1 lần.
Mức thu cho đối tượng cá nhân và hộ gia đình thuộc khu vực khác sẽ không quá 50% mức thu đối với các cá nhân, hộ gia đình tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Phí công chứng hợp đồng

Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch. Còn với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng.

>>> Xem thêm: